PRE-INVESTMENT ANALYSIS | CASE 01
Rama 3 Pickleball Development II
Pre-Investment Analysis
Fully Indoor + Air-Conditioned II
Pickleball II
บางคอแหลม, กรุงเทพฯ II
ประมาณ 1,700 sq.m.
เจ้าของโครงการต้องการพัฒนาสนาม Pickleball แบบ Fully Indoor + Air-Conditioned และต้องการคำตอบก่อนตัดสินใจลงทุนว่า
พื้นที่สามารถวางได้กี่สนาม?
ต้องเตรียมงบลงทุนอาคารประมาณเท่าไร?
เป้าหมายคืนทุนภายใน 2–3 ปีเป็นไปได้แค่ไหน?
ตลาดและคู่แข่งในพื้นที่เป็นอย่างไร?
Rama 3 Pickleball Development site analysis by The Elite Asset
ผลวิเคราะห์เบื้องต้นของโครงการ : Key finding
ผลวิเคราะห์ที่ช่วยให้เห็นภาพโครงการชัดขึ้น
การวิเคราะห์ไม่ได้หยุดเพียงว่า “พื้นที่วางได้กี่สนาม” แต่พิจารณาร่วมกันทั้งศักยภาพพื้นที่ รูปแบบโครงการ ตลาด กรอบเงินลงทุน และเป้าหมายของเจ้าของ เพื่อให้เห็นประเด็นสำคัญก่อนตัดสินใจพัฒนาต่อ
SITE CAPACITY
INVESTMENT RANGE
MARKET POSITION
INVESTMENT RETURN
พื้นที่สามารถรองรับแนวทางพัฒนา Fully Indoor + Air-Conditioned พร้อมพื้นที่สนับสนุนโครงการในระดับ Conceptual Planning
รองรับ 4 Pickleball Courts
เห็นกรอบเงินลงทุนก่อนออกแบบจริง
TEA ประเมิน Expected Investment Range จากรูปแบบโครงการและพื้นที่พัฒนา เพื่อให้เจ้าของเห็นระดับเงินลงทุนที่ควรเตรียมก่อนเข้าสู่ Detailed Design
เห็นตำแหน่งราคาที่โครงการอาจแข่งขันได้
การเปรียบเทียบตลาดพบว่า Fully Indoor + A/C มีศักยภาพในการวาง Positioning สูงกว่าสนาม Local / Semi-Indoor แต่ระดับราคายังต้องสอดคล้องกับคุณภาพ Facility และ Customer Experience
เป้าหมายคืนทุนของเจ้าของยังมีช่องว่างจาก Base Case
ผลวิเคราะห์พบว่าเป้าหมายคืนทุน 2–3 ปี ต้องการ Revenue Performance สูงกว่า Base Case และควรทดสอบ Demand, Pricing และรูปแบบรายได้เพิ่มเติมก่อนใช้เป็นสมมติฐานในการลงทุน
KEY CONSIDERATION
การวางได้ 4 Courts ไม่ได้หมายความว่าโครงการพร้อมลงทุนทันที เพราะข้อจำกัดด้าน Parking และความสามารถในการสร้างรายได้ยังเป็นปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณาก่อน Full Investment Commitment.
สรุปแนวทางการลงทุน : Investment direction
PROCEED — WITH CONDITIONS
ผลการวิเคราะห์พบว่าโครงการมีแนวทางพัฒนาต่อได้ แต่การรองรับจำนวนสนามตามเป้าหมาย ไม่ได้หมายความว่าโครงการพร้อมลงทุนทันที
ก่อนเข้าสู่การลงทุนเต็มรูปแบบ เจ้าของควรให้ความสำคัญกับการยืนยัน Demand & Pricing, Parking Strategy และ Operating Cost เพื่อให้รูปแบบโครงการสอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนมากขึ้น
TEA Investment View
การวางสนามได้ตามเป้าหมาย เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการตัดสินใจลงทุน — โครงการควรพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่าง พื้นที่ ตลาด และผลตอบแทน ก่อนเข้าสู่ขั้นพัฒนาจริง