PRE-DEVELOPMENT ANALYSIS | CASE
04
Phuket Badminton Development
Pre-Development Analysis
Fully indoor + supporting area
Badminton II
ถลาง, ภูเก็ต II
ประมาณ 4,800 sqm.
TEA วิเคราะห์ศักยภาพการใช้ที่ดิน การจัดวางสนาม พื้นที่สนับสนุน ภาพรวมตลาดและคู่แข่ง รวมถึงกรอบเงินลงทุน เพื่อประเมินว่าควรพัฒนาโครงการในขนาดใดและควรลงทุนอย่างไรในระยะแรก
Phuket Badminton Development – Pre-Development by The Elite Asset
ผลวิเคราะห์เบื้องต้นของโครงการ : Key finding
ผลวิเคราะห์ที่ช่วยให้เห็นภาพโครงการชัดขึ้น
ที่ดินมีศักยภาพรองรับโครงการได้มากกว่า Initial Program แต่ข้อจำกัดสำคัญอยู่ที่กรอบงบลงทุน ไม่ใช่ขนาดพื้นที่
SITE CAPACITY
INVESTMENT RANGE
MARKET POSITION
INVESTMENT CONSIDERATION
จากการวางผังพบว่าที่ดินสามารถรองรับสนามแบดมินตันได้ถึง 10 คอร์ท พร้อมพื้นที่สนับสนุนและพื้นที่จอดรถ โดยยังสามารถจัด Functional Zoning ของโครงการได้อย่างเหมาะสม
รายงานเองแสดง Final Master Layout และระบุ 10 courts ชัดเจน
Site รองรับได้มากกว่า Initial Program
กรอบค่าก่อสร้างตาม Concept ที่พัฒนาอยู่ที่ประมาณ 18.86 ล้านบาท
สูงกว่ากรอบงบลงทุนตั้งต้นประมาณ 10 ล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญ
Development Program ต้องสอดคล้องกับ Investment Capacity
การเพิ่มจำนวน courts ตามศักยภาพของที่ดิน ไม่ได้หมายความว่าเป็นทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสมที่สุด หากทำให้ขนาดโครงการและเงินลงทุนสูงกว่ากรอบที่เจ้าของโครงการกำหนด
งบลงทุนเป็นข้อจำกัดหลักของ Development Program
แม้พื้นที่สามารถรองรับได้ถึง 10 courts แต่กรอบค่าก่อสร้างตาม Concept อยู่ที่ประมาณ 18.86 ล้านบาท สูงกว่างบตั้งต้น 10 ล้านบาทอย่างมีนัยสำคัญ จึงควรกำหนดขนาดโครงการให้สมดุลกับ Investment Capacity ก่อนเข้าสู่ Detailed Design และ Construction
KEY CONSIDERATION
ศักยภาพของที่ดินไม่ใช่ข้อจำกัดหลักของโครงการ ประเด็นสำคัญคือการกำหนด Development Program ให้สมดุลกับกรอบงบลงทุน ก่อนเข้าสู่ Detailed Design และ Construction
สรุปแนวทางการลงทุน : Investment direction
REVIEW DEVELOPMENT SCOPE & BUDGET
ที่ดินสามารถรองรับการพัฒนาได้มากกว่าโจทย์ตั้งต้น แต่การพัฒนาเต็มศักยภาพของพื้นที่ทำให้กรอบลงทุนสูงกว่าเป้าหมายเดิมอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นการตัดสินใจลงทุนควรเริ่มจากการกำหนดขนาดโครงการที่เหมาะสมกับ Investment Capacity ไม่ใช่เพียงจำนวน courts สูงสุดที่สามารถวางได้
TEA Investment View
Site Potential ≠ Investment Feasibility
ที่ดินที่สามารถรองรับจำนวนคอร์ทได้มาก ไม่ได้หมายความว่า Development Program นั้นจะสอดคล้องกับงบลงทุนของเจ้าของโครงการเสมอไป
Pre-Development ช่วยเปลี่ยนแนวคิดเบื้องต้นให้เป็น พื้นที่จริง + รูปแบบโครงการจริง + กรอบงบลงทุนที่มองเห็นได้ เพื่อให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ว่าจะ เดินหน้าตาม Concept, ปรับ Scope หรือปรับกรอบงบลงทุน ก่อนเข้าสู่ Detailed Design และ Construction